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【引言】
中国人习惯以有多少房子为荣，有没有房、什么样的房也是老百姓茶余饭后的聊天主题，大家都一致的认为有了房就有了家，有了根，为此冲破脑袋都要买，甚至为了一套房花完了祖孙三代积蓄。小编老家有个到了婚龄的男孩无论父母怎么劝都不肯结婚，后来家人才知晓因为没有房子，生怕女方家看不起。由此看来买房必然是家庭的头等大事，在房价虚高、与工资收入明显不成比例的情况下，买一套房子是何其艰难的抉择，难上加难的是现在大部分银行收紧商品房按揭贷款，并且按揭利率提高。在这情况下买房更要注意防范法律风险，看清相关合同条款。要怎样用自己的一双慧眼去细阅开发商提供的格式合同呢？下面小编提供一个案例及相对应的法律分析让大家对购房时签订的合同有个充分的认知。
【案例】
当事人与房地产开发商签订了一份《房屋认购协议》,支付了定金50000元，约定在7日内签订正式的合同并付清全款。协议书约定了房屋位置、面积、价款、户型等条款。还约定如当事人不能签订《商品房买卖（预售）合同》,视为其自行放弃该房屋的房号保留权, 房地产开发商有权终止本协议的履行,并将该房屋另行出售,同时当事人已交付的定金不予返还；如当事人签订《商品房买卖（预售）合同》,由房地产开发商退还定金或抵作该房屋的购房价款。
但在签订《房屋认购协议》的第3天，当事人在进一步了解该房产后产生了犹豫，想让开发商返还定金并取消认购协议，但去咨询开发商后告知协议可以取消，但定金50000元将不予返还。
【律师解读】
下面先比较买房时常常会签的两个合同形式：
第一是商品房认购协议，即上述案例中当事人签的，它是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。这里大家一定要注意的是该协议只是初步确认，简单来说就是一个预约，并不是真正签订了房屋买卖合同。
第二是商品房买卖合同，它是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同相对于房屋认购合同来说，它就是个本约，相比于作为预约的房屋认购合同，它对房屋状况、价款、支付方式、权利义务、责任等细节约定的非常清楚。
从上面两个合同形式我们不难看出他们的区别，认购协议中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。因此倘若作为买房者你违反的是商品房买卖合同约定的话，就不可能像上述案例中仅仅承担定金损失的责任了。
【相关法律规定】
1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3、《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
【律师提醒】
近期前来小编律所咨询有关房屋买卖合同纠纷的当事人不下五六个，大都和近期银行收紧贷款有很大关系,为此小编建议签订房屋合同时可以约定因银行政策原因造成无法贷款，买方不负违约责任的条款。但无论如何，作为较为弱势一方的买房者与房地产开发商签订合同时，在充分了解银行关于贷款政策的前提下，也要搞清楚与开发商签订的是哪种类型的合同，在签合同前多问问、多想想或者咨询法律专业人士，以避免不必要的麻烦和损失。
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