卖二手房的时候，有的房子贷款还未还清，这样的房子怎么买卖？买这样的房子怎么避免风险？ 尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。

→首先要确定是否有房产证   二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证，就不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，在现实交易过程中，可以在办理过户手续前提前还清贷款，解除抵押，进而使交易成功进行。

‖ 用买方的全款或者首付款缴清剩余贷款

这是在二手房交易中最常见的方式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。房东可以利用购房和的首付款将剩余的贷款还清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

那么：

①如果买家是全款买房，可直接向贷款银行申请提前还款，将房子接触抵押

②如果买家需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还剩余贷款

③还有就是能不能接受买房人贷款办理周期。

不过需要注意的是,一些银行可能在贷款合同对提前还贷有所限制，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。另外，如果购房者支付的首付款不足以还清贷款，可以和购房者协商多支付一定比例的款项，但此时购房者可能会借此进行砍价。

‖ 让买方来偿还剩余贷款-“房贷转按揭”

转按揭 是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还卖家未还清的贷款。但由于转按揭办理手续十分复杂,对贷款银行来讲又存在诸多风险，导致许多银行不愿意开展此业务，故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。

不过，这需要取得贷款银行的同意，如果买房人不想在现有贷款银行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。

对于跨行转按揭，需要强调一点：能做“转按揭”的银行很少，随着房贷业务收紧，通过这种方法出售未还清贷款的房子有一定局限性。

‖ 利用银行贷款来缴清剩余房贷，俗称 “赎楼贷”

如果上面两种方式都行不通的话，卖家可以考虑用其他银行认可的抵押物(比如其他房产)向银行申请贷款，用这笔贷款还清剩余的房贷，促使交易能够成功进行。之后，等买房人支付了房款之后，再还清这次的抵押贷款。

对于购房人来说，买贷款未还清的房子同样存在风险。首先就是卖家对价格反悔，再一个就是买家在支付房款解除抵押，还没办理过户期间，原房主出现债权纠纷，导致房屋无法正常过户，这些都是对买房人不利的。

此处也有一点需要强调：通过这种方式偿未还清的房子贷款，要考虑到抵押贷款利息、手续费等问题。

如何保障二手房交易赎楼款项的安全？

赎楼款项交给第三方最保险：

1.签订买卖合同，把赎楼相关事宜写清楚，赎楼的款项不要直接打给银行，也不要直接打给房东，而是交作为定金给第三方托管办理。

2.买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方，通过该账号支付赎楼款，尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。

3.卖家委托中介或者其他买家信任的第三方办理赎楼及过户手续，并公证授权委托书。

尽量让卖家自行筹集赎楼款：

由于赎楼的金额往往动辄数十万元，有关专家建议，如果卖方违约或其他原因导致合同无法正常履行，买家是可以要求返还代偿的赎楼款和费用，但由于情况比较复杂，买家短期内未必能完全索偿，因此有可能会承担时间与资金的双重损失。

未还清贷款的房子进行买卖是有一定风险的，对买房人来说，如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险?

1. 在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题

最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，。

估计该有朋友问了，有没有在签合同前就能防止风险的方法？接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。

2. 对房屋进行预告登记

购买这种贷款未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。

也就是说进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。

需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。

3 . 在合同中明确房屋权属、付款方式等问题

在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。

4. 卖方常见法律风险：

对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。

5. 买方常见法律风险：

买卖未还清贷款的二手房，无论对买方还是卖方，均存在较大的风险。

整个交易过程，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，而纠纷恰恰就出现在这一过程中。，能有效避免这些问题，真正确保房屋交易资金安全。

在给大家补充一下，贷款房子卖房的简单流程：
1、签订《房屋买卖合同》，卖家收定金。
2、卖家收首付款，
3、向银行申请提前还贷，
4、解除抵押，获得房子的完整产权，
5、买家打尾款，双方办理过户，
6、过户完成，卖家领尾款。

房产纠纷解决专家提示： 

卖方需要注意，一定要把握完成提前还贷、解除抵押的时间。如果因未能及时解除抵押，因此造成不能按时过户，很可能要承担违约责任。

无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险，买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受。二手房交易风险多，特别是这种贷款未还清的房子，还得多加小心。

来源：房天下资讯  融360房贷等。

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