2023-05-18 23:00:13
2013年注定是房地产不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？
4 月19日，第10期“粤财控股·羊城晚报财富大讲坛”携著名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同为我们回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机会和投资策略。他们都一致看好未来十年房地产发展，“房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！”
看涨：“房价还会继续涨！”
房地产调控多年，房价整体走势如何？出台新政策之后，形势是否有大变化？
杨卫华给出了自己的解读，“房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。”
赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打压。其次，土地资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。
解读：调控为何无法抑制房价
谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：第一，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从2003年国务院“18号文”到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发商垄断。
赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣“游戏规则”，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。
热点：国五条中的20%到底是什么？
国五条提出的对二手房卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差额要交 20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。
政策：“限”时代的到来
在谈到限购政策时，赵卓文认为，“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在。“因为当前的房地产运行机制，决定了调控是常态。要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。”
他坦言，房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要因素。根据胡润研究报告，中国亿万富豪中15%是炒房者。未来掌握这个城市财富的人将是45岁—60岁的人。他们掌握财富的主要原因是因为拥有不动产。特别在楼市全面进入“万元房时代”后，财富增值最可靠最直接的表现，依然是不动产的增值。它比股票更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。
北上广等一线城市的资源永远是供不应求的，不限购不行；财富集中在少数人手中，限购势在必行。不限购，楼市市场几乎无法维持最基本的稳定状态。
诀窍：投资房产有门道
“2013年的中国楼市，要看大开发商脸色。”赵卓文说，中国房地产已经进入全面资本主义时代，房地产垄断时代提前到来。大型上市房企市场占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市场份额达到34%。2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然是大型开发商。