2023-05-10 14:56:27
楼市步入传统的“金九银十”销售旺季后，市场对于房价走势给予密切关注。随着今年3月份开始成交量持续回暖，房价出现回升态势。因此，房价大幅反弹成了很多人心中的担忧。不过，《人民日报》的最新消息说，住建部负责人表示房价还不具备全面反弹的条件。
住建部有关负责人说，总体看，去年下半年以来形成的市场格局还没有出现根本性改变，投机、投资性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房库存量基本保持稳定。随着交易量回升，部分城市房价环比出现微涨，但多数城市房价同比仍然下降。尽管不少城市环比上涨，但同比涨幅普遍仍然回落，有的是负增长，没有出现大范围的房价大幅反弹现象。
下一步，住建部将继续坚定贯彻执行调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时，将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区问责。
针对以上话题，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表了自己的评论。
如何理解住建部负责人说的，“房价还不具备全面反弹的条件”？
杨红旭：我一直认为现在房价不可能大幅反弹，明年也不可能大幅反弹，这主要是因为确实如住建部的负责人所言，房价尚不具备大幅反弹的条件，有三点原因。第一，限购是反复强调重申“不放松”，尤其是限购限贷不放松，成功抑制了很多投资投机需求。市场如果没有投资投机需求，其实房价根本不可能大幅上涨，房价只能趋于稳定，或者小幅上涨。
第二，最近有人说“库存量大减”，但我们的数据表明，现在的库存量依然处于历史偏高水平，可能北京因为今年3月份的时候，从库存里清掉了3.3万套，相比去年是明显下降，但是上海库存最近又创了新高。整体而言，库存量应该是趋于高位的，“去库存”速度没那么快。
第三，整个资金面依然比较紧张，尤其是开发商这方面，部分大企业过去半年项目好销，但是小企业资金依然不容乐观。尤其是很多企业，现在贷款贷不了，融资比较困难，所以资金面是比较紧张的，政策、存货和资金三个因素决定了房价不可能出现报复性反弹。
房价未来怎么走？
杨红旭：因为这是一个区间问题，房价作为一种准资产的价格，是总处于波动过程中的，如果暂时不会企稳反弹，并不意味着未来三年、五年不会再来一次类似2007年和2009年那样的全面反弹，这个还是有一定的可能性。我们只能讲，在很多条件之下，房价暂时不可能反弹。
从近期的市场表现和影响来看，房地产市场的平稳运行还有几点不利因素。第一，压力有没有缓解，是否平稳，现在主要看房价。目前，房价依然是涨的驱动力要大于跌的驱动力，成交活跃成交量上去了，价格也会往上走，这是市场规律。
第二，全国的购地面积和新开工面积依然是负增长，这样的话明年可能会导致房屋供应量偏紧，假如明年的需求稳定而供应偏紧，价格往上走的可能性还是比较大。
第三，8月份CPI比7月份略有回升，包括美国现在实行QE3，欧洲日本都实行宽松政策，货币宽松之后，可能会带来输入性通胀，也可能会有资金进入中国楼市，国内货币政策也是在放松的。
还有，经济下滑现在还没有见底，经济下滑这么厉害，中央稳增长的压力是比较大的。这个背景下，楼市过度低迷、过度打压是不可能的，这样会对调控形成掣肘。
住建部说下一步要继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，并且会适时对放松调控政策的地区问责。为什么是"适时问责"，而不是"及时"？
杨红旭：房价一般都是秋后乱涨，目前有些城市上涨可能是偏快了一些，但是到底年度水平增幅是多少，估计还需要等到年底，所以现在还不能算总账。
第二，这也是对地方政府的一种威慑，或者是敲警钟。
第三，我觉得住建部这里就不如国土资源部，因为我们问责的话，已经是从2009年就开始说了，但是我们从来没有从公开媒体上知道，哪些政府因为调控房价不利而出现问责。
以目前的销售速度和目前的库存来看，现有的库存大概能维持到什么样的时间？
杨红旭：这个我们有专门的报告，用目前的现货存货水平去除以过去6个月的月均销售量，消化现在的库存最长需要18个月。但是，库存毕竟慢慢在消化，而且销售从年初到现在，增幅比较大，导致我们到了8月份的时候，算得这个周期已经成了9个月了。