2023-05-18 23:00:13
小产权房，这个已经在封闭状态下发展了10年的灰色市场，由炒房客、买房人、租房人、开发商和村政府等参与方，串联成一条完整的利益链。近期，在中央部委“清理整治”的严打风声下，部分小产权房穿上了华丽的马甲，变身“生态庄园”、“养老公寓”，用“以租代售”的模式继续钻营。
村委会颁发房产证
按照国土部执法监察局巡视员王宗亚的解释，小产权房是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。
虽然没有确切统计，但经过10年隐蔽发展，北京估计已是全国小产权房规模最大的城市。SOHO中国董事长潘石屹曾透露，两年前小产权房就涉及超过30万家庭，主要集中在昌平小汤山、通州张家湾、房山良乡等地。
今年全国两会前后，包括部长在内的国土部相关负责人曾数次表态，将对小产权房进行试点清理，为下一步大规模全面清理做政策准备。但这似乎丝毫没有动摇小产权房的销售。
在昌平沙河水库旁，有个名为“水岸庄园”的项目。销售员雷小姐介绍，项目有160到200平方米的叠拼别墅在售，50年产权，每平方米7280元起。“我们属于村民回迁房，刚开盘不久，卖得非常火。”
对于记者提出的“产权无保证”的担忧，雷小姐表示，开发商已经和村里达成协议，“将来交房时，您会拿到村委会颁发的房产证，和回迁村民享受同等权利，可以继承，也可以买卖。”
以租代售“生态庄园”
从公交昌59路崔村东口站下，一条宽阔的公路边，林木掩映的地方，就是昌平区崔村镇生态观光园。
园内，一个个狭长形的大棚，以类似商品房的方式横竖排开，每个大棚旁连着一间约15平方米的平房。“这些大棚分400平方米和800平方米两种，一期共200套，年底交房。我们出售30年的承包权，承包价从15.8万元到25.8万元不等，物业费是400平方米、每年1600元。”销售员李女士带记者参观了用竹子扩建出来的三居室样板间，“我们交给您的是毛坯房，您可以根据自己的喜好装修、扩建。”
在一张类似销控表的展板上，红红绿绿的图标已经贴满了三分之二。“最近很好卖，这些都是已经签完合同或者交了定金的，400平方米的还剩下10来套可挑选。”
当记者又提出“小产权房不安全”时，李女士说，“我们是和崔村镇南庄村承包的农民集体用地，您和我们签署的相当于是租赁权，并不是买卖，至多就算打了个擦边球。”
而在另一个小产权房项目——昌平郑各庄村的“养老国际公寓”，销售方用“70年会员制”的模式，变相销售房屋使用权。
小产权房会“转正”吗
“您放心，这么一片房子，许多人住着，绝不会随便拆除的。”在走访中，每位销售员的回复都是同一个版本。
“我认为，小产权房‘转正’的可能性半点儿都没有，因为开了口子就如洪水猛兽，中国房地产就完蛋了。”高策地产顾问机构董事长李国平公开表示。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波的观点则是，小产权房要分情况。“比如，用地虽然都是集体土地，但有集体建设用地，有村民宅基地的，也有占用基本农田的。占用基本农田的肯定要拆。如果建设用地规划和施工都有许可，又是在集体建设用地上开发的，从项目手续角度上看，就不能都说是违法违规建设。”